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Les réponses aux questions que vous vous posez sur votre copropriété. Cliquez sur un thème pour dérouler les questions, puis sur une question pour en lire la réponse.

Le syndic

1) Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires chargé d’administrer et de gérer l’immeuble. Il constitue l’organe exécutif de la copropriété : à ce titre, il met en œuvre les décisions votées en assemblée générale, assure la gestion quotidienne et veille au respect du règlement de copropriété. Sa désignation est obligatoire dans toute copropriété.

2) Quels sont les devoirs et droits du syndic ?

Les missions du syndic sont fixées principalement par la loi de 1965. Elles se répartissent en trois grands domaines :

Ses devoirs :

Administratifs : convoquer et tenir les assemblées générales, exécuter les décisions, tenir les documents de la copropriété
Financiers : établir le budget, appeler les charges, tenir la comptabilité
Techniques : assurer l’entretien de l’immeuble, suivre les travaux, gérer les sinistres

Il doit également représenter légalement le syndicat des copropriétaires, veiller au respect du règlement de copropriété, assurer la conservation de l’immeuble.

Ses droits :

engager les dépenses courantes nécessaires à la gestion
agir en justice au nom du syndicat (dans certaines conditions)
percevoir des honoraires prévus au contrat

3) Le syndic peut-il engager la copropriété dans une procédure judiciaire ?

Oui, le syndic peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires. En principe, il doit y être autorisé par une décision d’assemblée générale. Cependant, il peut agir sans autorisation préalable en cas d’urgence, par exemple pour préserver les intérêts de la copropriété (travaux urgents, recouvrement de charges, etc.). Il assure donc la représentation légale de la copropriété devant les tribunaux.

4) Qu’est-ce qu’un contrat de syndic de copropriété ?

Le contrat de syndic est un contrat écrit obligatoire qui encadre la relation entre le syndic et la copropriété. Il précise notamment :

la durée du mandat (généralement 1 à 3 ans)
les missions incluses dans le forfait
les prestations particulières facturées en supplément
le montant des honoraires

Ce contrat est soumis à un modèle type réglementé, afin de garantir la transparence pour les copropriétaires.

5) Comment changer de syndic de copropriété ?

Le changement de syndic se décide en assemblée générale. La procédure est la suivante :

Rechercher des offres concurrentes (souvent par le conseil syndical)
Inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la révocation du syndic actuel si le contrat n’est pas échu et la désignation d’un nouveau syndic
Voter à la majorité prévue par la loi

Les projets de contrats doivent être communiqués aux copropriétaires avant l’assemblée générale pour permettre une comparaison éclairée.

6) Comment est fixé le montant des honoraires du syndic ?

Les honoraires sont fixés librement dans le contrat, mais dans un cadre réglementé. Ils comprennent :

un forfait annuel pour la gestion courante dont l’essentiel est couvert par le contrat type, certaines parties sont négociables (nombre de visites sur site, nombre de réunions de conseil syndical animées par le syndic)
des honoraires spécifiques pour certaines prestations (travaux, contentieux, etc.)

Certaines rémunérations, notamment pour les travaux ou les états datés, sont encadrées par la loi (souvent sous forme de pourcentage du montant des travaux). Le tout doit être voté en assemblée générale.

7) Comment se déroule la mise en concurrence des contrats de syndic ?

La mise en concurrence est une obligation à chaque échéance du contrat de syndic. Elle est organisée par le conseil syndical et consiste à solliciter plusieurs syndics, comparer les contrats (missions, honoraires, services) et présenter ces offres à l’assemblée générale.

L’objectif est de garantir la transparence, la compétitivité des tarifs et la qualité de gestion.

8) Le syndic peut-il entrer chez moi ?

Non, le syndic ne peut pas entrer dans un lot privatif sans l’accord du copropriétaire ou de l’occupant. Exceptions :

en cas d’urgence absolue (ex : fuite grave mettant en danger l’immeuble)
si une décision de justice l’y autorise

En dehors de ces cas, le respect du domicile privé s’impose : le syndic n’a aucun droit d’accès unilatéral aux parties privatives.

Assemblée générale

1) Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

L’assemblée générale est l’organe décisionnel du syndicat des copropriétaires. Elle permet aux copropriétaires de prendre collectivement les décisions relatives à la gestion de l’immeuble (travaux, budget, désignation du syndic, etc.). Elle est régie notamment par les articles 17 à 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui en fixent les règles de fonctionnement et de tenue.

2) Comment se déroule le vote lors d’une assemblée générale ?

Les modalités de vote sont définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Selon la nature des décisions, différentes majorités s’appliquent :

Article 24 : majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance
Article 25 : majorité absolue de tous les copropriétaires
Article 26 : majorité renforcée (double majorité ou unanimité selon les cas)

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de copropriété. Certains votes peuvent faire l’objet d’une clé de répartition particulière selon la nature du vote.

3) Quels sont les délais de convocation pour une assemblée générale ?

Le délai de convocation est fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, sauf urgence. Ce délai permet aux copropriétaires de prendre connaissance de l’ordre du jour et des documents annexés.

4) Comment se déroule le vote par correspondance lors d’une assemblée générale ?

Le vote par correspondance est prévu à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire peut voter à l’aide d’un formulaire réglementaire, adressé au syndic avant la tenue de l’assemblée générale. Ce vote :

est pris en compte dans le calcul des majorités
ne permet pas de modifier son choix en séance

En cas d’évolution de la résolution en séance, le vote par correspondance peut être écarté si la question est substantiellement modifiée.

5) Quels sont les droits des copropriétaires en matière de consultation des procès-verbaux des assemblées générales ?

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 33 du décret de 1967, les copropriétaires disposent d’un droit d’accès aux décisions. Le procès-verbal doit :

être notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants
être tenu à disposition de tous les copropriétaires

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent consulter les archives de la copropriété auprès du syndic.

6) Qui décide de l’ordre du jour ?

L’ordre du jour est fixé par le syndic, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Toutefois le conseil syndical peut proposer des questions et tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour.

Le syndic a l’obligation d’y inscrire les demandes formulées dans les conditions prévues par les textes.

Dans la pratique un syndic collaboratif proposera et discutera de l’ordre du jour avec le conseil syndical et / ou avec son président.

7) Comment se déroule une assemblée générale ?

Le déroulement est encadré par les articles 15 à 17 du décret du 17 mars 1967. Les principales étapes sont :

Vérification des présences et des pouvoirs
Désignation du président de séance, du secrétaire et éventuellement des scrutateurs
Examen des résolutions inscrites à l’ordre du jour
Votes selon les majorités légales
Rédaction du procès-verbal

Le rôle du président est important, il s’assure que tout le monde comprend bien la résolution sur laquelle le vote a lieu, en particulier si elle est amenée en séance. Les scrutateurs veillent à la régularité de la tenue de la feuille de présence notamment.

Dans la pratique, le syndic assure le secrétariat de séance.

8) Qui peut participer à une assemblée générale ?

En vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, peuvent participer les copropriétaires, leurs mandataires (représentants).

Certaines personnes peuvent également assister sans droit de vote : le syndic, des professionnels (experts, architectes) si leur présence est utile.

Le nombre de mandats détenus par une même personne est encadré par la loi afin d’éviter les abus de représentation.

Conseil syndical

1) Qu’est-ce que le conseil syndical ?

Le conseil syndical est un organe consultatif et de contrôle du syndicat des copropriétaires. Il est prévu par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise qu’il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Composé de copropriétaires élus en assemblée générale, il constitue un intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires, facilitant la transparence et la bonne administration de la copropriété. Sa mise en place est en principe obligatoire, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

2) Quelles sont les missions du conseil syndical ?

Les missions du conseil syndical sont définies principalement par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Elles s’articulent autour de deux fonctions principales :

1. Une mission d’assistance du syndic :

préparation des assemblées générales
élaboration du budget prévisionnel
suivi des contrats et des travaux

2. Une mission de contrôle :

vérification de la gestion financière du syndic
consultation des comptes et des pièces justificatives
contrôle de l’exécution des décisions d’assemblée générale

Le conseil syndical peut également recevoir des missions spécifiques confiées par l’assemblée générale (article 21, alinéa 2). Pour exercer ses missions, il dispose d’un droit d’accès élargi aux documents de la copropriété.

3) Qui est le président du conseil syndical et quel est son rôle ?

Le président du conseil syndical est élu parmi les membres du conseil syndical, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Son rôle est principalement organisationnel et représentatif : il anime et coordonne les travaux du conseil syndical ; il sert d’interlocuteur privilégié du syndic ; il peut être consulté par le syndic sur les décisions courantes ; il veille à la bonne exécution des missions du conseil.

Dans certains cas, il peut également engager des actions au nom du syndicat, s’il y est autorisé, et jouer un rôle renforcé en cas de carence du syndic.

Le président ne dispose pas de pouvoirs propres supérieurs aux autres membres, sauf délégation spécifique de l’assemblée générale.

Charges

1) Comment sont calculées les charges de copropriété ?

Les charges sont réparties conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. On distingue :

les charges générales (conservation, entretien, administration) réparties selon les tantièmes de copropriété
les charges spéciales (services collectifs, équipements) réparties selon l’utilité objective pour chaque lot

Cette répartition est fixée par le règlement de copropriété.

2) Comment se déroule l’approbation des comptes de la copropriété ?

L’approbation des comptes intervient chaque année en assemblée générale, conformément à l’article 14-1 de la loi de 1965.

Le syndic doit présenter les comptes de l’exercice écoulé et mettre à disposition les pièces justificatives (article 18-1).

Les copropriétaires votent l’approbation à la majorité de l’article 24.

3) Comment fonctionne le fonds de travaux dans une copropriété ?

Le fonds de travaux est prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il est obligatoire pour les immeubles à destination principale d’habitation, alimenté par une cotisation annuelle minimale (au moins 5 % du budget prévisionnel).

Les sommes sont attachées au lot (non remboursables en cas de vente) et affectées au financement des travaux.

4) Comment est décidée la répartition des charges exceptionnelles ?

Les charges exceptionnelles (travaux, opérations spécifiques) sont votées en assemblée générale. Leur répartition suit :

soit les règles du règlement de copropriété
soit des critères spécifiques votés, dans le respect de l’article 10

La décision est généralement prise à la majorité de l’article 24, 25 ou 26 selon la nature des travaux.

5) Qu’est-ce que l’avance de trésorerie de la copropriété ?

L’avance de trésorerie (ou avance permanente) est prévue par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit d’une somme versée par les copropriétaires pour :

assurer la liquidité de la copropriété
faire face aux dépenses courantes

Elle est remboursable au copropriétaire lors de la vente de son lot (contrairement au fonds de travaux). Elle est nécessaire pour éviter que la copropriété voie son compte être à découvert en cas de retard de paiement des charges par les copropriétaires.

6) Comment obtenir des informations sur les comptes bancaires de la copropriété ?

Le syndic a une obligation de transparence (article 18 de la loi de 1965). Les copropriétaires peuvent consulter les comptes et relevés bancaires et accéder aux pièces justificatives (article 18-1).

Cette consultation s’exerce selon des modalités fixées par le syndic (souvent avant l’assemblée générale). Nous nous attachons à vous faciliter cet accès tout au long de l’année en tenant une comptabilité à jour.

7) Qu’est-ce qu’un compte bancaire séparé pour la copropriété ?

Le compte bancaire séparé est imposé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque syndicat de copropriétaires doit disposer d’un compte bancaire ouvert à son nom, distinct de celui du syndic. Cette obligation garantit la transparence, la sécurité des fonds.

8) Comment sont remboursés les excédents budgétaires avancés par les copropriétaires ?

Après approbation des comptes (article 14-1), un excédent peut apparaître. Cet excédent est alors soit reporté sur le budget suivant, soit remboursé aux copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes. La décision relève de l’assemblée générale.

9) Quels sont les droits des copropriétaires en matière de recouvrement des impayés de charges ?

Le syndic a l’obligation de recouvrer les charges (article 18). Il peut engager une procédure judiciaire et appliquer des pénalités ou intérêts.

Les copropriétaires peuvent demander des actions au syndic, engager sa responsabilité en cas de carence.

Le recouvrement est facilité par des procédures spécifiques (injonction de payer, privilège immobilier spécial).

10) Qu’est-ce qu’un compte séparé pour les fonds de travaux de la copropriété ?

Le fonds de travaux doit être placé sur un compte distinct, conformément à l’article 14-2. Ce compte est séparé du compte courant de la copropriété, affecté exclusivement aux travaux. Il renforce la transparence et la traçabilité des sommes.

11) Qu’est-ce qu’un contrat de maintenance pour la copropriété ?

Un contrat de maintenance est un contrat conclu par le syndic pour assurer l’entretien régulier des équipements (ascenseur, chauffage, etc.), la prévention des pannes.

Il relève des pouvoirs de gestion du syndic (article 18) et doit respecter le budget voté.

12) Comment est fait le calcul des tantièmes dans une copropriété ?

Les tantièmes sont déterminés lors de la création de la copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont fixés en fonction :

de la consistance du lot
de sa superficie
de sa situation (étage, exposition, etc.)

Ils déterminent les droits de vote, et en principe la répartition des charges générales. Une modification nécessite une décision d’assemblée générale, souvent à l’unanimité (article 11).

Rénovation énergétique

1) Quelles sont les obligations des copropriétés en matière de rénovation énergétique ?

Les obligations ont été fortement renforcées ces dernières années afin d’améliorer la performance énergétique du parc immobilier. Plusieurs dispositifs sont désormais prévus par la loi du 10 juillet 1965 (notamment articles 14-2 et 24-4) et par les textes issus de la loi Climat et Résilience :

Réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) pour les copropriétés d’habitation (obligation progressive selon la taille)
Élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) (article 14-2) pour les immeubles de plus de 15 ans
Inscription à l’ordre du jour de travaux d’amélioration énergétique (article 24-4)

Ces obligations visent à planifier les travaux et à informer les copropriétaires, sans imposer systématiquement leur réalisation immédiate (sauf cas particuliers).

2) Qu’est-ce qu’un DTG, un DPE, un PPT ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document qui évalue la consommation d’énergie et l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. En copropriété, il peut être collectif et devient progressivement obligatoire (Code de la construction et de l’habitation).

Le DTG (Diagnostic Technique Global), prévu par l’article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation, comprend une analyse de l’état général de l’immeuble, un diagnostic énergétique et des préconisations de travaux. Il est obligatoire dans certains cas (mise en copropriété d’un immeuble, insalubrité, etc.). Il débouche ou intègre en général le DPE collectif et un Plan Pluriannuel Prévisionnel de Travaux.

Le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux), introduit et renforcé par la loi Climat, est prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’un plan sur 10 ans qui liste les travaux nécessaires, les hiérarchise et estime leur coût. Il constitue aujourd’hui un outil central de gestion anticipée des travaux. Il est obligatoire et souvent issu de la réalisation d’un DTG proposant un plan pluriannuel prévisionnel qui une fois voté en AG devient le PPT. Le vote du PPT implique la mise en place d’un fonds travaux spécifique à ceux-ci.

3) Qui peut efficacement accompagner une copropriété dans ces démarches ?

Plusieurs acteurs peuvent accompagner la copropriété :

Le syndic, en vertu de son obligation de gestion (article 18 de la loi de 1965)
Le conseil syndical, dans son rôle d’assistance et de suivi (article 21)
Des bureaux d’études spécialisés (thermiques, énergétiques)
Des assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO)
Des organismes publics ou parapublics (ex : dispositifs d’accompagnement à la rénovation énergétique)

Dans la pratique, un accompagnement technique externe est souvent nécessaire pour établir les diagnostics, monter les dossiers de financement, suivre les travaux.

4) Quelles contraintes se posent aux propriétaires en termes d’étiquette énergétique ?

Les contraintes concernent principalement la mise en location des logements.

Selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience (articles du Code de la construction et de l’habitation) : les logements classés G sont progressivement interdits à la location (logements dits « passoires thermiques ») ; cette interdiction s’étend ensuite aux classes F, puis E.

Par ailleurs un logement doit respecter un critère de décence énergétique pour être loué et les loyers peuvent être encadrés ou gelés pour les logements les plus énergivores.

Ces mesures incitent fortement les copropriétés à engager des travaux de rénovation énergétique.

Changer de syndic

1) Pour quelles raisons changer de syndic de copropriété ?

Le changement de syndic peut intervenir pour des motifs variés, dès lors qu’il répond à l’intérêt du syndicat des copropriétaires. Parmi les raisons les plus fréquentes : mauvaise gestion (défaut de suivi des travaux, erreurs comptables), manque de transparence ou difficulté d’accès aux documents, honoraires jugés excessifs, défaut d’exécution des décisions d’assemblée générale.

Sur le plan juridique, le syndic engage sa responsabilité s’il manque à ses obligations (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Ces manquements peuvent justifier sa révocation.

2) Quand changer de syndic ?

Le changement de syndic peut intervenir :

À l’échéance du mandat : le mandat du syndic est limité dans le temps (maximum 3 ans), conformément à l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Son renouvellement doit être voté en assemblée générale.

En cours de mandat : la révocation anticipée est possible à tout moment par l’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue). Toutefois, une révocation abusive peut engager la responsabilité du syndicat.

3) Comment organiser le changement de syndic ?

Le changement de syndic doit respecter une procédure précise :

Mise en concurrence préalable (article 21 de la loi de 1965) → généralement assurée par le conseil syndical
Inscription à l’ordre du jour (article 10 du décret de 1967) → avec la question de la révocation du syndic en place, la désignation du nouveau syndic, les projets de contrats joints à la convocation. Remarque : c’est à la personne qui demande une inscription à l’ordre du jour de fournir les projets de résolution conformes au syndic — un syndic sortant fera souvent des difficultés et pourrait se prévaloir de l’absence de formalisme pour ne pas donner suite.
Vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25 (ou 24 en second vote si applicable)

Cette organisation garantit la régularité de la décision.

4) Et après l’assemblée générale ?

Après la désignation d’un nouveau syndic, l’ancien syndic doit transmettre les archives et fonds au nouveau syndic. Ce transfert est encadré par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les délais sont les suivants :

15 jours : transmission des documents essentiels
1 mois : remise des fonds disponibles
2 mois : transmission complète des archives

Le nouveau syndic prend alors pleinement ses fonctions.

5) Où trouver les modèles de lettre et de résolution ?

Les modèles de documents (lettres de demande d’inscription à l’ordre du jour, projets de résolution, etc.) peuvent être trouvés :

dans des sources juridiques spécialisées (revues professionnelles, notamment l’IRC)
sur des sites d’information reconnus en droit immobilier
auprès d’un professionnel du droit (avocat, notaire)

Ces modèles doivent être adaptés à chaque copropriété afin de respecter les exigences légales (notamment l’article 10 du décret de 1967 pour l’ordre du jour).

6) Qui peut faire la demande de changement de syndic ?

La demande peut être formulée par :

tout copropriétaire, individuellement
le conseil syndical, de manière collective

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut demander au syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic est tenu d’inscrire cette demande si elle respecte les formes requises (notamment un envoi dans des délais compatibles avec la convocation).